Dies ist ein Auszug aus dem Buch Politikversagen - wie Politiker unsere Gesellschaft ruinieren

Die Immobilienkrise

Autor: Rainer Gievers - Publiziert am 17. Oktober 2024

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) vertritt rund 37.000 Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft¹. In einem vielbeachteten Gutachten warnte der ZIA im Februar 2024 davor, dass bereits in drei Jahren 830.000 Wohnungen fehlen würden².

Statt der von der Bundesregierung angestrebten 400.000 Wohnungen würden nur 270.000 pro Jahr gebaut. Grund seien die gestiegenen Baukosten, zu hohe staatliche Ab­gaben und das hohe Zinsniveau, welches Bauen unrentabel mache. Als Gegenmaßnah­men schlug der ZIA ein Förderprogramm, sowie steuerliche Maßnahmen wie einen Ver­zicht auf die Grundsteuer, sowie eine verbesserte Abschreibung vor.

Melanie Weber-Moritz, Bundesdirektorin beim Deutschen Mieterbund, machte im Dezember 2023 in einem Beitrag für die Wirtschaftswoche auf die Misere für die Mieter aufmerksam. So ergebe sich bei dem aktuellen [Bau-]Zinssatz im Neubau ein Mietniveau von 18,10 Euro/qm pro Monat kalt.

Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung würde sich die Monatskaltmiete auf rund 1450 Euro belaufen, samt Heiz- und Nebenkosten könnten es schnell 1800 Euro und mehr sein. Damit das nur ein Drittel des Nettoeinkommens darstellt, wären wenigstens 5400 Euro Haushaltsnettoeinkommen nötig. Das ist ein Wert weit über dem bundesweiten Durchschnitt.

Problematisch sei nicht nur der Anstieg der sogenannten Angebotsmieten bei Neu- und Wiedervermietung, sondern auch die Steigerungen bei Bestandsmieten, selbst außerhalb der Metropolen:

Bereits heute ist jeder dritte Mieterhaushalt und damit über sieben Millionen Haushalte in Deutschland durch seine Wohnkosten überlastet. 3,1 Millionen Haus­halte geben für ihre Kaltmiete inklusive Heizkosten sogar mehr als 40 Prozent ihres Einkommens aus. Für immer mehr Menschen wird Wohnen 2024 zum Armutsrisiko werden.

Zur Lösung der Misere mangelt es nicht an mehr oder weniger sinnvollen Vorschlägen. So schlägt die dem DGB nahestehende Hans-Böckler-Stiftung auf der eigenen Website (letzte Aktualisierung im Dezember 2023) verschiedene Wege vor³:

• Förderung der öffentlichen (kommunalen) Wohnungsbaugesellschaften.
• Aussetzung von Mietkündigungen (bezieht sich noch auf die Corona-Zeit).
• Mietenstopp [Mietendeckel] für die kommenden sechs Jahre.
• Wiedereinführung der gemeinnützigen Wohnungsbaus.
• Ausgaben für öffentlich geförderten Wohnungsbau erhöhen.
  -*-

Experten sehen den häufig von Interessengruppen und Politikern ins Spiel gebrachten Mietendeckel kritisch. Welche Folgen so etwas hat, zeigt das Beispiel Berlin, wo für 14 Monate ein Teil der Mieten auf einem bestimmten Niveau eingefroren wurde, bis das Bundesverfassungsgericht die Maßnahme für verfassungswidrig erklärte^{4 5}.

Vom Ifo-Institut wurde der Berliner Mietendeckel anhand der Anzeigen auf einem Immobilienportal analysiert. Die Forscher registrierten zunächst einen starken Rückgang an Vermietungsanzeigen, was eventuell auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen zurückzuführen ist. Zumindest stieg die Zahl der Verkaufsannocen an. Alternativ könnte auch eine Rolle spielen, dass die Mieter aufgrund des Mietendeckels nicht ausziehen wollten. Beide Effekte könnten letztendlich zum Rückgang der Mietangebote um 60 Pro­zent geführt haben.

Bei Neubauten galt die Mietendeckel nicht, worauf deren Mieten deutlich stärker anstie­gen als in anderen Großstädten. Die Ifo-Experten gehen davon aus, dass die Mieten für Neubauten ohne Mietendeckel heute geringer wären.

Auch eine Empfehlung haben die Forscher parat: Ein Instrument zur Bekämpfung von Wohnungsengpässen wäre, in Regionen mit hoher Nachfrage schneller neue Wohnungen zu bauen. Gleichzeitig sollten bedürftige Menschen durch Wohngeld unterstützt werden, das regelmäßig an die Mietpreisentwicklung angepasst wird, um gezielt zu helfen. Im Gegensatz zum Berliner Mietendeckel, der auch Wohlhabenden zugutekam, sei eine Mietpreisbremse sinnvoller. Diese orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete und greift weniger stark in den Markt ein, was insgesamt verträglicher ist. Das Hauptziel bleibt, in nachfragestarken Gegenden neuen Wohnraum zu schaffen, weil der Mieten­deckel das Gegenteil bewirkt habe und daher nur mit Vorsicht eingesetzt werden sollte.

Wird die Krise auf dem Wohnungsmarkt durch Migration verstärkt? Bereits 2015 warnte der Deutsche Städtetag vor zunehmenden Spannungen auf dem Wohnungs­markt⁶. Der Vizepräsident, Ulrich Maly, gab im Deutschlandfunk zu Protokoll:

»In dem Augenblick, in dem die Menschen [als Flüchtlinge] anerkannt sind, gibt es keine Verteilungsquoten mehr, sondern dann gilt die volle Freizügig­keit. Das heißt, die Menschen werden dorthin gehen, wo sie ihren Ausbil­dungsplatz, Studienplatz, ihre potenzielle Aussicht auf einen Arbeitsplatz fin­den.«

Betroffen seien vor allem Ballungsgebiete, in denen bereits akuter Wohnungsmangel herrsche. In NRW schätzt zum Beispiel das Bauministerium, dass aufgrund des Flücht­lingszuzugs 35.000 neue Sozialwohnungen allein in einem Jahr [2015] benötigt werden.

Als Lösungsvorschlag empfahlen die vom Deutschlandfunk befragten Politiker und Funktionäre eine verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus sowie direkte finan­zielle Unterstützung durch Land und Bund.

Ob die im Deutschlandfunk-Beitrag erwähnte Vorgabe, bei Düsseldorfer Bauprojekten verpflichtend auch Sozialwohnungen einzuplanen, sinnvoll ist, bezweifeln wir jedoch, da die damit verbundenen Kosten auf die übrigen Wohnungen umgelegt werden müssen.

Bundesweit sorgte 2015 die westfälische Kleinstadt Nieheim für Schlagzeilen, als Mieter von städtischen Wohnungen gekündigt wurde, um dort Flüchtlinge unterzubringen⁷.

Die AfD nutzte Berichte von Wohnungskündigungen sogar 2023 für eine aktuelle Stunde im Bundestag⁸, in der sie der Bundesregierung »Zwangsumsiedlungen von Deutschen« vorwarf. Statt Fachkräften kämen junge Männer ins Land, die Rentner aus ihren Woh­nungen vertrieben. Die anderen Parteien warfen der AfD daraufhin Rassismus vor. Außerdem habe sie als einzige Fraktion im Bundestag gegen die Verlängerung des sozia­len Wohnungsbaus gestimmt, sie sei gegen Mietpreisbremse und Mietendeckel.

Nur selten gehen die Medien auf einen möglichen Zusammenhang zwischen Migration und Wohnungsnot in Deutschland ein. So schrieb ein Kommentator der Berliner Zeitung B. Z. im Januar 2023⁹:

Eine wesentliche Ursache aber blieb in der Berichterstattung weitgehend un­erwähnt, obwohl das „Bündnis Soziales Wohnen" sie hervorhebt: Das ist die soge­nannte „Armutsmigration".

Wörtlich heißt es: „Wir haben eine absolute Rekord-Zuwanderung -- mehr als im bisherigen Rekord-Flüchtlingsjahr 2015. Die Lage spitzt sich drama­tisch zu. Denn wer nach Deutschland flüchtet und bleibt, ist auf den sozialen Wohnungsmarkt an­gewiesen."

Es werden also Wohnungen vor allem für Migranten gebraucht, die keine Ausbil­dung haben, nicht im Arbeitsmarkt unterkommen und sich deshalb aus eigener Kraft keine Wohnung leisten können.

Wenn dem aber so ist, dann ist der Bedarf an Sozialwohnungen ein Fass ohne Boden, denn die unkontrollierte Einwanderung hält ja unvermindert an.

14. Teil: Lesen Sie hier weiter